Az építkezni vágyók egyre gyakrabban szembesülnek azzal a problémával, hogy Budapest agglomerációjában szinte teljesen elfogytak az üres építési telkek. A kevés elérhető telek ára az egekbe szökött, ami miatt sokan alternatív megoldásokat keresnek. Egyre többen döntenek úgy, hogy olyan telket vásárolnak, amelyen már áll egy bontásra ítélt ingatlan, majd annak helyére építik fel új otthonukat. De vajon ez valóban jobb megoldás, mint egy teljesen üres telekre építkezni?

Miért lehet érdemes egy meglévő ingatlant bontani?

Nemcsak az üres telkek fogytak el, hanem a megfelelő infrastruktúrával rendelkező, közművesített, jó elhelyezkedésű telkek is egyre ritkábbak. A kereslet miatt sokan kénytelenek olyan területeken építkezni, ahol az építési költségek magasabbak a tereprendezés, támfalépítés, szállítási és szervezési nehézségek miatt. Egy beépített telek esetében ugyan számolni kell a bontás költségével, de még így is kedvezőbb lehetőséget nyújthat. Például egy 100 millió forintos, nem túl előnyös helyen lévő telek ára néhány év alatt 130 millióra is nőhet, míg egy 130 milliós, régi házzal rendelkező, de jó helyen fekvő telek esetében a bontás költsége 10 millió forint körül alakulhat, így összességében hasonló összegből jobb adottságokkal rendelkező ingatlanhoz juthatunk.

Miért fogyott el az üres telek?

Az elmúlt években jelentősen nőtt az agglomeráció népszerűsége, így a beépíthető területek száma minimálisra csökkent. Az új parcellázások korlátozottak, a fejlesztési területek egy része pedig még nem kapott építési engedélyt. Ennek következtében az ingatlanpiacon a telkekért folytatott verseny erősödött, és az árak drasztikusan emelkedtek. Jelenleg Budapest agglomerációjában az építési telkek átlagára 30-50 millió forint között mozog, míg egyes népszerűbb településeken, például Budaörsön vagy Szentendrén, a 60-80 millió forintot is elérheti.

Egyes települések már építési korlátozásokat vezettek be az infrastruktúra túlterheltsége miatt. Érden például az óvodai és bölcsődei férőhelyek hiánya miatt építési stopot rendeltek el, és hasonló intézkedéseket hoztak Szentendrén is. Sok helyen az ikerházak építését is korlátozzák, mert azok jelentősen növelnék a beköltözők számát.

A közműellátás is problémát okoz: 2024-ben Solymáron például napokig nem volt vízellátás. Az agglomerációs telekárak jelenleg 50-100 ezer forint/m² között mozognak, így egy 700 m²-es telek ára 35-70 millió forint lehet.

Új telekre építkezés

Ha valaki szerencsés és talál egy megfelelő üres telket, annak előnye, hogy nem kell a bontás költségeivel és nehézségeivel számolni. Ugyanakkor az ilyen telkek jelentősen drágábbak lehetnek, és az új parcellázásoknál gyakran hosszabb engedélyeztetési folyamatra kell számítani.

Ráadásul sok esetben a közművek sincsenek bekötve. Egy átlagos teleknél az áram bekötése 800 ezer – 1,2 millió forint, a víz és a csatorna pedig egyenként kb. 300 ezer forint. Gázbekötésre ma már alig van lehetőség. Emellett az új telkek esetében kerítés, tereprendezés és kertépítés is szükséges, míg egy meglévő ingatlannál ezek sokszor már adottak.

Melyik éri meg jobban?

A döntés sok tényezőtől függ: a telek elhelyezkedésétől, az építkezési költségvetéstől és attól, hogy mennyire szeretnénk gyorsan megkezdeni az építkezést. Ha valaki el tudja fogadni a bontással járó extra kiadásokat és adminisztrációs feladatokat, egy beépített telek megvásárlása jó alternatíva lehet a telkek hiánya miatt. Alternatíva lehet az ikerház is: ha drága a telek, egy jó tervezéssel  csökkentheted a költségeket.

Ha te is építkezést tervezel, érdemes konzultálni velünk, hogy a lehető legjobb döntést hozd meg hosszú távon!

Olvass el még több cikket az építkezéssel kapcsolatban.